İmar Planlarında Farklı Yoğunlukların Taşınmaz Birim Değerine Etkisi

Authors : Mehmet ERTAŞ, Burak UŞAK

Pages : 48-55

View : 26 | Download : 9

Publication Date : 2020-12-30

Article Type : Research Paper

Abstract :Bugün ülkemizde; tarım sektörünün aile için geçimliği sağlayamaması, mülteci göçleri, küresel piyasaya açılan emlak sektörümüz, her kente açılan üniversite, Büyükşehir Belediye Yasası gibi nedenlerle il merkezlerine hızlı bir göç yaşanmaktadır. Bunun doğal bir sonucu olarak da kentler hızlı ve yoğun bir yapılaşma sürecine girmiştir. Bu talebi karşılamak ve kenti düzene sokmak için ya yeni alanları iskâna açmak ya da mevcut planlarda değişiklik yapmak gerekir. Türkiye’ de yürürlükte olan İmar Yasasına göre; bir yerleşim biriminde imar planlarının belediye idaresi tarafından yaptırılması insert ignore into journalissuearticles values(nüfus ölçütüne de bağlı olarak); ve uygulamaya konulması zorunludur. Ancak, ilgili yasa ve yönetmeliklerde belirtilen ölçütlere göre çizilen imar planları, yüksek şehirleşme ivmesi ve değişen toplumsal istekler karşısında kısa bir süre sonra ihtiyacı karşılayamamakta; daha sonra bölgesel bazda “plan değişikliği” ne gidilmektedir. Plan değişikliklerinde ise ya sosyal donatı alanları yapı adalarına dönüştürülmekte ya da mevcut yapı adalarının kullanım şekilleri ve yoğunlukları değiştirilmektedir. Yapılan bu plan değişikliği, bir taraftan taşınmazın kendi değerini artırırken diğer taraftan yakın çevre etkileşiminde bölgenin değerini de değiştirebilmektedir. Çalışmanın sonucundan da görüleceği üzere bir parsele daha fazla konut yapıldıkça parselin değeri de artmaktadır. Kira ve konut değeri bakımında “zemin kat – son kat – 5. kat ve üzeri – 1. ve 4. katlar ve arası” sıralaması olduğu görülür. Kiralamadaki artış değere göre biraz daha fazladır. Bölgede, KYK tarafından 5000 kişilik öğrenci yurdunun yapılması, AVMlerin olması ve cazibe merkezlerinin ortasında olması nedeniyle müteahhitlerin dikkatini çektiğinden inşaat çalışmaları hızlanmıştır. Bu çalışmada, Burak UŞAK’ın “Konya Otogar Civarında Emlak Vergisine Esas Zemin Değerinin Tespiti” yüksek lisans tezindeki verilerin bir kısmından yararlanılarak imar planlarında yapılan yoğunluk artışlarının taşınmazın değerini doğrusal olarak etkileyip etkilemediği araştırılıp değer değişim oranları analiz edilmiştir.
Keywords : Değer Artış Oranı, İmar Planı, Yoğunluk, Kira Kapitalizasyonu