Tarımsal Değerlemede Gelirlerin Kapitalizasyonu ve Pazar Değeri Tartışması

Authors : Gülşen KESKİN

Pages : 74-81

Doi:10.51765/tayod.1177922

View : 20 | Download : 12

Publication Date : 2022-12-28

Article Type : Research Paper

Abstract :Bu çalışmanın amacı, tarım arazilerinin değerinin belirlenmesinde kullanılan pazar değeri yöntemi ile gelirlerin kapitalizasyonu yönteminin incelenmesidir. Gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi, gelecekte elde edilecek gelirlerin değer biçme anına indirgenmesi olarak ifade edilmekte ve araziden elde edilen net geliri baz almaktadır. Ancak, bu yöntemin uygulanabilmesi için pazar değerlerinden hareketle bölgeye, arazi niteliğine ve işletmecilik şekline göre hesaplanmış olan kapitalizasyon oranlarının da bilinmesi gerekmektedir. Kapitalizasyon oranları zamanla pazar koşullarının değişmesine bağlı olarak değişebilmekle birlikte, bu değişimin kısa sürede gerçekleşmesi çok mümkün olmadığı için uzun yıllar kullanılabilmektedir. Özellikle arazi piyasalarının durgun olduğu, gerçek alım satımların çok az olduğu bölgelerde kapitalizasyon oranlarının bilinmesi durumunda her zaman net gelir yöntemine göre değer biçmek mümkün olmaktadır. Bu yöntem, alım satımın çok olmadığı, arazi gibi heterojen taşınmazlar ve serbest piyasa koşullarının olmadığı durumlarda en uygun yöntem olarak görülmektedir. Pazar fiyatı yöntemi ise arazi piyasalarının hareketli olduğu ve gerçek anlamda alım satımların yapıldığı yerlerde kullanılabilmektedir. Ancak, piyasalardaki değişkenlik, pazar koşullarının hızla değişmesi, araziye olan tarım dışı taleplerin artması ve enflasyon ortamlarında ise gelir yöntemine göre bulunan arazi değerleri ile piyasa fiyatları arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Sonuç olarak, değerlendirmeyi yapan uzmanlar gelir yöntemine göre değeri belirlerken de kapitalizasyon oranını güncelleştirmek veya belirlemek için pazarda oluşan değerleri de incelemelidirler.
Keywords : Net gelir, pazar değeri, tarımsal değerleme