Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası

Authors : Seda Kara Kılıçarslan

Pages : 535-580

Doi:10.34246/ahbvuhfd.1510350

View : 96 | Download : 115

Publication Date : 2025-04-28

Article Type : Research Paper

Abstract :Günümüz koşullarında kira sözleşmenin taraflarının yaşadığı uyuşmazlığın konusu sıklıkla, artan kira bedelleri karşısında eski kiracının kira bedelinin enflasyonun altında kalıyor oluşudur. Bu çerçevede her iki tarafında mağduriyet yaşadığı olaylarla karşılaşmak mümkün olsa da sorunun temeli kira bedelindeki artışın sınırlı yapılıyor oluşu ve başlangıç kira bedelinde böyle bir sınırlamaya gidilmeyip sözleşme serbestisinin o alanda işlerliğinin korunması olmuştur. Zira ev sahipleri istediği artışı zaman içinde yapamayacağını bildiği için, önden rayicin üzerinde bedellerle sözleşmeyi yapmaktadırlar. Dolayısıyla kira bedelindeki fahiş yükseliş karşısında ev sahibinin yenilenen dönemdeki artışlarda TBK m. 344 ile sınırlı oluşu, sadece beş yılın sonunda tespit davası açabilmesi, kiracının da her geçen gün artan fiyatlar karşısında ödeme güçlüğü yaşaması ve nihayetinde barınma sorunu yaşaması mevcut şartlar bakımından çözümü güç sorunları doğurmaktadır. Bu karmaşanın çözümü noktasında, ev sahiplerinin kira bedelinde artış yapabilmesi için tespit davası dışında, uygulamada Yargıtay’ın ikinci bir fonksiyon yüklediği, uyarlama davası açması da mümkündür. Üstelik uyarlama davasını açma hakkı, kiraya veren ve kiracı bakımından var olduğu için, değişen koşullarda her iki tarafın durumunun uyarlanması mümkün olmaktadır. Bu sebeple uyuşmazlığın iki yönlü yapısına çözüm üretecek niteliğe sahip bir dava türüdür. Uyarlama davasının hukuki dayanağı TBK m. 138’dir. Uyarlama davası ile değişen olağanüstü ve öngörülemeyen olaylar neticesinde işlem temeli çöker ve yeni şartlara uygun olarak düzenlenir. Madde başlığının “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle uyarlama davasının uygulama alanı ödeme güçlüğü çeken kiracı çerçevesinde geliştirilmiştir. Ancak aşırı ifa kavramının geniş yorumlanması, edim dengesinin bozulduğu halleri de içine alır şekilde kabulü ile gerçekleşen uyuşmazlıklara çözüm bulmak açısından daha işlevsel olacaktır. Hem ev sahibi hem de kiracının uyarlama talebinde bulunmasıyla her taraf yönünde gelişen sorunların ortadan kaldırılması, belirlenen edimlerin yeniden düzenlemesi mümkün olacaktır. Bu sebeple çalışmada uyarlama davası üzerinde durulacaktır. Bunun için ise, öncelikle kira bedeli ve kira bedeline ilişkin yapılacak artışlar ele alındıktan sonra uyarlama davasının uygulama alanı, şartları ve hüküm ve sonucu üzerinde durulacaktır.
Keywords : Ahde vefa, işlem temelinin çökmesi, uyarlama davası, kira sözleşmesi, kira bedeli.