Vakıf Taşınmazların Kira Bedellerinin Tespitinde Karşılaşılan Sorunların Analizi

Authors : Yeşim ALİEFENDİOĞLU, Çoşkun TURGUT

Pages : 116-129

Doi:10.16971/vakiflar.439110

View : 23 | Download : 12

Publication Date : 2018-06-29

Article Type : Research Paper

Abstract :Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarına göre 56 milyon adet dolayında taşınmazın olduğu  görülmektedir. Taşınmaz varlığı; arazi, imar parseli insert ignore into journalissuearticles values(arsa); ve bağımsız bölümlerden oluşmakta olup, vakıf  taşınmazlarının toplam taşınmaz stoku içindeki payının ise % 0,11 gibi düşük düzeyde olduğu tahmin  edilmekte ve toplam vakıf taşınmazının parsel sayısı olarak 67.000 adet olduğu bilinmektedir. Bu çalışmada  mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait olan ve kiralamaya konu taşınmazların kiralama  işlemlerine yönelik analiz ve değerlendirme yapılmıştır. Buna ilave olarak vakıf taşınmazların kiralama  işlemleri ve kira bedellerinin tespitinde yaşanan sorunlar incelenmiş ve araştırma sonuçlarına göre çözüm  önerileri sıralanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre vakıf taşınmazların kira bedellerinin tespitinde genellikle emsal kira analizi  yönteminin kullanıldığı ve her yıl Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeks sayısındaki artış oranında güncelleme yapılarak cari yılın kira bedelinin tespit edildiği ve genellikle her 5 yıllık dönemde piyasa rayiç bedelini  yakalamak üzere yeniden kira parası tespitinin yapıldığı saptanmıştır. Seçilmiş taşınmazlara ilişkin dosyaların  analizi neticesinde, vakıf taşınmazlarının kira parası ile benzer özel mülkiyete konu taşınmazların kira bedelleri  arasında önemli farklılığın olmadığı görülmüştür. Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıfların bütçe  gelirlerinin % 55-60’ını oluşturan kira gelirlerinin artırılabilmesi için daha etkin ve verimli taşınmaz yönetim  sisteminin geliştirilmesine yönelik çalışmaların yapılması, kira bedellerinin zamanında güncellenmesi, emsal  kira analizinin uluslararası değerleme standartları ve bilimsel esaslara uygun olarak yapılmasının sağlanması  ve bölge müdürlükleri düzeyinde kira parasının tespiti ve kiralama işlemleri yönlerinden uygulama birliğinin  sağlanması gerekmektedir. Saha çalışması insert ignore into journalissuearticles values(anket); sonuçlarına göre kiralama işlemlerini yapan personelin  değerleme alanında eğitim, bilgi birikimi ve deneyimlerinin büyük ölçüde yetersiz olduğu anlaşılmaktadır.  Bu sorunun çözümlenmesi için Bölge Müdürlükleri ve Genel Müdürlük bünyesinde kiralama ve sınırlı ayni  hak tesisleri dahil bütün taşınmaz iş ve işlemlerinin yapılmasında görev alan personelin mutlaka bu alanda  eğitim almış uzmanlardan seçilmesinin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu çerçevede gayrimenkul  işlemlerinin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında uzmanlığı olan personel tarafından yapılması ve  idare bünyesinden söz konusu alanda eğitim almış kişilerin kariyer uzmanı olarak istihdam edilmelerinin  sağlanması zorunlu görülmektedir. Mevcut koşullarda idare tarafından sıklıkla 6362 sayılı Sermaye Piyasası  Kanunu’na tabi değerleme uzmanları ve şirketleri ile piyasada uygulama deneyimi olan uzmanlardan rapor  alınmasına özel önem verilmekle birlikte, alınan değerleme raporlarının büyük ölçüde değerleme biliminin  temel ilkelerinden uzak olduğu ve değerleme standartlarına uygun raporlamanın yapılamadığı açıkça dikkati  çekmektedir. Bu koşullarda idarenin gayrimenkul geliştirme uzmanlarını istihdam etmesi ve gayrimenkul  yönetiminin iyileştirilmesi yoluyla kira gelirlerinin artırılabileceği ve yapılan işlemlere karşı kira paralarının  tespitine ilişkin açılacak davalardan da olumlu sonuç alınmasının mümkün olacağı vurgulanmaktadır. 
Keywords : Vakıflar, Vakıf Taşınmazları, Kiralama İşlemleri, Kira Parasının Tespiti ve Temel Değerleme Sorunları