Mevcut Emsal ve Değişken Emsal Kullanılarak Kentsel Dönüşüm Projesinin Yapılabilirliğinin Analizi: Yalova Örneği

Authors : Tuğba Aydin Gümüşel, Birol Alas

Pages : 69-86

Doi:10.53472/jenas.1651735

View : 76 | Download : 101

Publication Date : 2025-08-30

Article Type : Research Paper

Abstract :Kentsel dönüşüm projelerinde emsal (KAKS) önemli bir rol oynamaktadır. İmar planları aracılığı ile artırılan KAKS sayesinde daha fazla inşaat alanı üreten yükleniciler dönüşüm alanında yaşayan hak sahiplerinin taleplerini de karşılayabilmektedir. Yeni üretilen projede hak sahiplerine inşaat hakları dağıtıldıktan sonra arta kalan inşaat alanından yapılacak satış ve kiralamalar ile proje finanse edilmekte hatta karlılık yükseltilmektedir. Ancak KAKS belirlenirken aşırı nüfus artışının oluşmamasına dikkat edilmesi gereklidir. Nüfus artışı ile birlikte ortaya çıkacak sosyal ve teknik altyapı gereksinimleri kamunun finansal yükünü artıracaktır. Kentsel dönüşüm için revize edilen imar planlarında genellikle emsal revize edilmektedir. Bu katsayıları belirlerken projenin finansal açıdan gerçekleştirilebilir olması ile birlikte aynı zamanda sosyal donatı ve teknik altyapı gereksiniminin de irdelenmesi gerekmektedir. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm yapılırken uygulanacak emsal oranlarının sonuçları örnek bir uygulama üzerinde incelenmiştir. Araştırma alanı olarak Yalova İli, Merkez İlçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesinde, belediyesince imar planı koşulları değiştirilen ve KAKS’ı artırılan iki adet imar adası seçilmiştir. Değişik emsal şartlarına göre dört senaryo oluşturulmuştur. Hak sahiplerinin mevcut kapalı alanlarını değiştirmeyen emsal, mevcut kapalı alanı değiştiren emsal ile mevcut plan şartları emsaline göre oluşan durumlar analiz edilmiştir. Ayrıca dördüncü senaryo olarak, hak sahiplerinin mevcut kapalı alanları değiştirilmediğinde gereken alt yapı ihtiyacının nasıl karşılanabileceği araştırılmıştır. Sonuç olarak, kentsel dönüşümün; uygulamaya giren konutların bedelsiz dönüşümü ve projenin finanse edilebilmesi ile birlikte, yapı ve nüfus yoğunluğuna ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen sosyal teknik altyapı standartlarının da göz önüne alınarak mevcut imar planında yapılan emsal tadilatının daha altında bir emsal ile yapılabileceği ortaya çıkmıştır.
Keywords : Kentsel Dönüşüm, Gayrimenkul Değerleme, Planlama, İnşaat Emsal Değeri, Kentsel Rant

ORIGINAL ARTICLE URL