KAT MÜLKİYETİNDE GİDERLERİN VE AVANSLARIN GÜVENCE ALTINA ALINMASI

Authors : Yasemin Durak

Pages : 221-242

Doi:10.59909/khm.05.01.008

View : 136 | Download : 196

Publication Date : 2025-04-30

Article Type : Research Paper

Abstract :Toplu konutlarda ve apartmanlarda en büyük sıkıntılardan biri maliklerden bir ya da birkaçının aidat borçlarını düzenli bir şekilde ödememesidir. Bu sorunun aşılabilmesi için de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kanuni ipotek imkânı verilmiştir (KMK m. 22/II). Haliyle borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde diğer malikler lehine ipotek kurulabilmektedir. Burada ödenmeyen kalemler avans, ortak sigorta ve giderler olarak ifade edilebilir. Gider ve avans borcunun ifa edilmediğinin mahkeme tarafından tespit edilmesi gerekmektedir. İpoteği tescil talebinin, yöneticinin bulunduğu hallerde yönetici, yoksa kat maliklerinden bir ya da birkaçı tarafından yapılması gerekir. 14.11.2007 yılında 5711 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinin son fıkrasının kanuni ipotek hakkında uygulanacağı ifade edilmiştir. Hükümden dolayı kat maliki alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Şayet kat mülkiyeti sözleşmesinde ya da yönetim planında yer alan ipotek hakkından vazgeçme yolundaki bir hüküm varsa geçersiz olacaktır. Haliyle hak doğduktan sonra kat maliki alacaklıları isterlerse bu haklarını kullanmayabilirler. Kanuni ipotek hakkının sırası genel ilkelere uygun olarak tescil tarihine göre olur (TMK m. 1022). Buna karşılık KMK m. 22 f. 3’e göre “Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.” Bu hükümden anlaşılması gereken “önceliğin yalnız ortak giderlerin ilgili bulunduğu bağımsız bölümlerin paraya çevrilme bedeli üzerinde olduğu”dur.
Keywords : Kanuni ipotek hakkı, kat mülkiyeti, bağımsız bölüm, genel gider, avans borcu

ORIGINAL ARTICLE URL