Konumsal-zamansal taşınmaz değer değişim dinamiklerinin CBS ve istatistiksel analiz teknikleri ile incelenmesi

Authors : Süleyman Şişman, Nilay Tellioğlu, Arif Çağdaş Aydınoğlu

Pages : 58-76

Doi:10.9733/JGG.2025R0005.T

View : 93 | Download : 88

Publication Date : 2025-04-30

Article Type : Research Paper

Abstract :Taşınmazların konum ve zamana bağlı olarak değer değişim dinamiklerinin analizi, taşınmaz piyasasında stratejik ve etkin kararlar alma sürecinde büyük öneme sahiptir. Taşınmazların değer değişimini etkileyen zamana bağlı ekonomik değişkenlerin istatistiksel tekniklerle modellenmesi, yatırımcılara ve politika yapıcılara önemli altlıklar sunabilmektedir. Bu çalışmada konut tipindeki taşınmazların konumsal-zamansal değer değişim dinamiklerinin belirlenebilmesi için değer değişimi üzerinde etkili olabilecek 14 ekonomik değişken belirlenmiştir. İstanbul’un Pendik ve Tuzla ilçeleri ile Kocaeli ilinin Gebze, Çayırova ve Darıca ilçelerindeki mahalleler çalışma alanı olarak belirlenmiş olup, değişkenler ve taşınmaz değer veri setleri 2019-2023 dönemi için temin edilmiştir. İstatistiksel analiz tekniklerinden Çoklu Doğrusal Regresyon (ÇDR) kullanılarak taşınmaz değer değişimi ile ekonomik değişkenler arasındaki ilişkiyi incelemek için regresyon modeli oluşturulmuştur. Değer değişimindeki varyansın %63.3\\\'ünü açıklayan modelde Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE), İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Gayrisafi Yurt İçi Hasıla Değişim Oranları (Gayrimenkul), Bankalarca Açılan Kredilere Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları (Konut), Türk Lirası Arzı, Tüketici Kredileri (Konut) ve Döviz Kurları değişimi değişkenleri istatistiksel açıdan anlamlı olarak tespit edilmiştir. Konumsal-zamansal değer değişimlerini incelemek için ise Konum-Zaman Küp Modeli oluşturulmuştur. Oluşturulan küp ile CBS tabanlı Konumsal-Zamansal Trend Analizi, Yükselen Sıcak Konum Analizi ve Yerel Kümelenme ve Aykırılık Analizleri gerçekleştirilmiştir. Konumsal-Zamansal Trend Analizi ile tüm mahallelerin %99 güven aralığında yükselme trendi gösterdiği belirlenmiştir. Yükselen Sıcak Konum Analizi ile Ardışık Sıcak Konum ve Salınımlı Sıcak Konum kategorilerinde zamansal örüntüler belirlenmiştir. Yerel Kümeleme ve Aykırılık Analizi ile Tuzla ilçesindeki Cami Mahallesi ve Pendik ilçesindeki Harmandere Mahallesi’nin Yüksek-Yüksek Kümelenme kategorisinde olduğu, diğer mahallelerin ise Çoklu Tip kategorisinde olduğu belirlenmiştir. Bu çalışma ekonomik değişkenler ve değer değişimi arasındaki ilişkilerin regresyon modelleri ile incelenebilmesinin yanı sıra konumsal-zamansal değer değişimlerinin Konum-Zaman Küpü temelli analizler ile konumsal olarak izlenebilmesine yönelik bütünleşik bir metodoloji sunmaktadır. Önerilen hibrit yaklaşım konumsal-zamansal değer değişim dinamiklerinin belirlenmesi ve taşınmaz sektöründe doğru stratejiler geliştirilmesinde kullanılabilir.
Keywords : CBS, Konum-Zaman Küpü, Taşınmaz Değer Değişimi, Çoklu Doğrusal Regresyon

ORIGINAL ARTICLE URL