Taşınmaz değerlemede zemin iyileştirme olasılığının göz ardı edilmesi: Hipotetik bir değerlendirme

Authors : Metin Özlekli

Pages : 163-178

Doi:10.9733/JGG.2025R0012.T

View : 119 | Download : 342

Publication Date : 2025-11-04

Article Type : Research Paper

Abstract :Bu çalışma, taşınmaz değerleme süreçlerinde zemin iyileştirme ihtiyacının göz ardı edilmesinin teknik ve ekonomik etkilerini hipotetik bir yaklaşımla değerlendirmektedir. Sakarya ili sınırlarında, benzer zemin özelliklerine sahip üç farklı büyüklükte, farklı taban alanı ve toplam inşaat alanına sahip konut arsası varsayımı oluşturulmuş ve her biri için jet grout, fore kazık ve Derin Zemin Karıştırma (Deep Soil Mixing, DSM) yöntemleri kullanılarak zemin iyileştirme analizleri gerçekleştirilmiştir. 2025 yılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyatları dikkate alınarak yapılan hesaplamalarda, iyileştirme yöntemleri için maliyetler 10 metre derinlik, 2 metre karelaj ve farklı çaplarda varsayımsal olarak hesaplanmıştır. Varsayımsal iyileştirme yöntemleri, derinliklere ve çaplara göre iyileştirme maliyetini 201 000 TL ile 5 000 000 TL arasında değiştirmiştir. Bu maliyetlerin taşınmazın taşınmaz değerinde %8 ila %50 arasında azalmaya yol açabileceği belirlenmiştir. Taşınmaz değerine en az etki eden ve en uygun maliyetli yöntem olarak jet grout (%10) belirlenmiştir. Fore kazık uygulaması taşınma değerini yaklaşık %30 düşürürken DSM uygulaması yaklaşık %50 azaltmaktadır. İyileştirme yapılması halinde ise bu oranlarda değer artışına neden olabileceği görülmüştür. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda yapılaşma potansiyeline rağmen zemin iyileştirme olasılığı, yatırımcının üstleneceği ek maliyet nedeniyle taşınmazın taşınmaz değerini düşürücü bir etki yaratmakta; bu durum satış değeri, tapu harçları, emlak vergisi ve diğer mali yükümlülükler üzerinde doğrudan etkili olmaktadır. Sonuçlar, zemin iyileştirmenin yalnızca mühendislik açısından değil, aynı zamanda ekonomik yönden de bir gereklilik olduğunu ortaya koymaktadır. Değerleme raporlarında bu gereksinimin belirtilmemesi, taşınmaz değerinin hatalı belirlenmesine ve yatırım kararlarının riskli hale gelmesine neden olmaktadır. Bu çalışma zemin iyileştirme yöntemlerinin taşınmaz değeri üzerinde etkili olduğunu ve taşınmaz değerleme raporlarını hazırlayan uzmanların asgari zemin mekaniği bilgisinin olması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Keywords : Taşınmaz değeri, Zemin iyileştirme, Taşıma gücü, Oturma, Sıvılaşma

ORIGINAL ARTICLE URL